Rynek budowy domów jest niestety pełen absurdów, np. nieuczciwe ekipy, brak planu który prowadzi do niedomówień i wysokich kosztów dodatkowych. Wielu inwestorów wybiera metodę gospodarczą, po to żeby wybudować taniej ale niestety ze względu na słabe przygotowanie najczęściej buduje drożej niż w przypadku budowy z GW. Poniżej lista sytuacji, które powtarzają się na budowie. Przygotuj się, tak żeby nie stracić podczas realizacji:
- Brak gwarancji ceny, często połączony ze słabą umową lub brakiem szczegółowo ustalonego zakresu współpracy. W konsekwencji często pojawiają się koszty dodatkowe.
- Brak przygotowania budowy przed startem- ciągłe pytania i ustalenia w trakcie realizacji budowy zajmują dużo więcej czasu niż “hurtowy” plan na jej początku. Brak przygotowania, to w konsekwencji strata czasu i ciągłe nerwy.
- Decyzja o zakupie projektu na podstawie szacowanych kosztów realizacji ze strony biura projektowego- najczęściej szacowane koszty budowy są zaniżone przez biura projektowe (prawdopodobnie, żeby zachęcić klienta do zakupu projektu). Często trzeba liczyć się z rozbieżnościami rzędu 30/ 50, a czasami 100%! (Przykład z budowy wzięty: Inwestor kupił projekt, który chciał pobudować do stanu deweloperskiego w cenach szacowanych na stronie biura projektowego. Podczas wyceny dowiedział się , że kwota deklarowana na stronie projektowej nie pokryje kosztów budowy stanu surowego. Zdecydował się na dostosowanie projektu do budżetu kosztem opóźnienia rozpoczęcia budowy o ok. 6 miesięcy).
- Budowa na podstawie niekompletnego projektu. Zdarza się, że architekci nie dostarczają wraz z projektem niektórych elementów konstrukcyjnych tłumacząc, że “dobry wykonawca będzie wiedział, jak wykonać zbrojenie klatki schodowej lub wieńca”. Nierozważny wykonawca wykona te elementy bez projektu na podstawie swojego doświadczenia lub innych podobnych projektów – być może będzie dobrze, ale pamiętaj, że cała odpowiedzialność w takiej sytuacji przechodzi na Ciebie.
- Wykonawca wykonuje prace zamienne bez projektu – warto uważać na takie podejście.
- Słaby, niekompletny plan oraz brak standardu wycen – jest to furtka do nadużyć ze strony wykonawcy. Może on powoływać się, że nie przyjął do wyliczeń pewnych elementów. (Przykład z budowy wzięty: Wykonawca „dziwi się” czasami obwinia Inwestora, że czegoś nie zrozumiał, skoro inni / „wszyscy” wykonawcy tak robią. Na przykład, że podał cenę netto, do której trzeba doliczyć VAT).
- Ustne ustalenia – istnieje duże ryzyko, że któraś ze stron zapomni, na co się umówiła. Jeżeli z jakiś powodów nie chcesz lub nie możesz podpisać z wykonawcą umowy, przejrzyj z nim załącznik dotyczący zakresu pracy i jego odpowiedzialności na budowie- możesz wysłać takie ustalenia również drogą mailową. Inaczej w sytuacji spornej trudno będzie znaleźć winnego. W sytuacji “słowo przeciwko słowu” najczęściej przegrywa Inwestor.
- Opóźnienia – Ciągle powtarzające się “zdarzenia losowe” tj. wypadki, choroby, pogrzeby. Warto upewnić się, czy masz do czynienia z uczciwym wykonawcą. Jeżeli pewne sytuacje powtarzają się często, warto rozważyć zmianę firmy. (Przykład z budowy wzięty: Słyszeliśmy od Inwestorów, że ekipa np. 3 razy potrąciła jelenia w drodze na budowę).
- Niewystarczająca kontrola kierownika budowy, brak zachowania minimalnej liczby odbiorów– pewne etapy budowy muszą być odbierane w konkretnym czasie. Jeżeli przegapimy ten moment, pewne usterki będą bardzo trudne i kosztowne lub niemożliwe do poprawy na kolejnych etapach.
- Kierownik budowy poprzez zaufanie lub znajomość z ekipą ma taką pewność, co do ich prac, że rezygnuje z odbiorów na budowie.
- Wykonawca nie informuje o odbiorach poszczególnych etapów, nie odbiera elementów robót ulegających zakryciu oraz innych kluczowych etapów – w takiej sytuacji istnieje duże ryzyko błędów i usterek, których nie będzie możliwości poprawić w odpowiednim czasie.
- Brak adaptacji projektu do warunków gruntowych (przez architekta adaptującego projekt).
- Przypadkowe ekipy. Często praktykowany przypadek w przypadku większych generalnych wykonawców. Warto zapytać swojego wykonawcę, z kim zamierza współpracować. Czy ma komplet sprawdzonych ekip (z którymi wcześniej współpracował).
- Materiały bez certyfikatów – warto upewnić się, że najważniejsze materiały (typu: stal, cegła, beton, kominy, pokrycie dachowe, okna) będą zakupione wraz z certyfikatami, które warto odebrać po zakończonej budowie.
- Wykonawca nie odbiera telefonu i nie zjawia się na budowie- wiarygodność wykonawcy warto ustalić podczas jego rekrutacji, przed podpisaniem z nim umowy. Szczegóły związane z rekrutacją możesz zobaczyć w artykule rekrutacja dobrej ekipy. (Przykład z budowy wzięty : Inwestor czeka na wykonawcę w umówionym terminie. Na miejscu dowiaduje się ” nie przyjadę bo Pan nie potwierdził rano”)
- Wykonawca bierze zaliczkę (najczęściej gotówkową) i nie ma z nim później kontaktu – warto przewidzieć w umowie wpłatę zaliczki po rozpoczęciu prac. (Przykład z budowy wzięty: Klient wpłacił zaliczkę, właściciel znika (podobnie jak w przypadku kilkunastu innych Inwestorów) .
- Nieuczciwe firmy. (Przykład z budowy wzięty: Inwestor zapłacił za 42 samochody piasku podsypkowego. Z nagrań monitoringu u sąsiada wyszło, że przyjechało tych samochodów tylko 25).
- Płacenie oddzielnie za materiał, oddzielnie za robociznę. Takie praktyki są powszechne w przypadku metody gospodarczej ale niesie duże ryzyko nadużyć – kradzieży lub wykorzystania materiałów na innych budowach (Przykład z budowy wzięty: Inwestor dogadał się z wykonawcą i otworzył wykonawcy otwarty rachunek na zakup materiałów „jakich potrzebuje”. W konsekwencji towar został zamówiony w podwójnej ilości i rzekomo wykorzystany na tej konkretnej budowie. Zostało to jednak łatwo zweryfikowane poprzez policzenie materiałów. Następnie wykonawca zniknął z budowy).
- Straszenie opuszczeniem budowy (Przykład z budowy wzięty: Wykonawca narzuca swoje warunki wcześniej nie konsultowane z Inwestorem. Jednocześnie informuje niezadowolonego Inwestora , że on nie musi kończyć tej roboty, że ma dużo innej do niego należy decyzja).
- Wykonawca robi zastrzeżenia wyceny w stosunku do projektu (niekompletna oferta, która jest „atrakcyjna cenowo”) – warto to sprawdzić. Zdarza się, że wykonawcy wyceniają określoną liczbę metrów dachu, tynku, posadzki, poddasza lub elewacji. (Przykład z budowy wzięty: Analizowaliśmy oferty, w których wykonawcom zdarzyło się wycenić połowę dachu. Warto upewnić się, w tym przejrzeć ofertę wykonawcy, czy nie zauważysz w niej zastrzeżeń).
- Poleganie wyłącznie na poleceniach (Przykład z budowy wzięty: sąsiad polecił firmę, która u niego się „sprawdziła”. Wykonawca biorąc 50 tyś zaliczki rozpłynął się w powietrzu).
- Znajoma ekipa lub z rodziny. Trudno jest połączyć relacje koleżeńskie z zawodowymi.
- Pośpiech. To rzadko kończy się dobrze. Działanie pod presją czasu wychodzi najczęściej ze stratą dla Inwestora.
- Biurokracja. Brak jasnych procedur i przepisów w urzędach pozwala urzędnikom na praktycznie dowolne ich interpretowanie. W konsekwencji Inwestorzy, którzy nie wiedzą jak rozmawiać z urzędnikami, mają problem załatwić sprawy formalne w ustawowym terminie.
- Wykonawca nie przewiduje relacji pomiędzy etapem, który wykonuje a następnymi etapami budowy co generuje kosztowne przeróbki podczas realizacji. (Przykład z budowy wzięty: Ekipa nie zapytała czy będą rolety zewnętrzne. Przyjęli, że zgodnie z projektem ich nie będzie (ale faktycznie Inwestor je planował) i nie cofnęli nadproży. W konsekwencji pojawił się problem z mostkiem termicznym przy montażu rolet na kolejnych etapach). Podobnie było z rekuperacją. Jeżeli występuje, na etapie SSO można zostawić pod nią otwory w stropie (nie występuje w przypadku stropu lekkiego) ). Inwestorzy często nie mają wiedzy, wykonawcy nie przewidują zależności, co odbija się na późniejszych przeróbkach i kosztach dodatkowych.
- Brak kompleksowej wyceny całości. W metodzie gospodarczej, najczęściej nie liczy się kosztów całościowych tylko planuje etap po etapie. Ten sposób jednak się nie sprawdza. Konsekwencją takiego podejścia są wyższe ceny (niż moglibyśmy je uzyskać negocjując całość) oraz koszty dodatkowe w trakcie realizacji (Przykład z budowy wzięty: wykonawca, po realizacji stanu surowego, był tak pewny „swojej pozycji”, że kolejne etapy zaczął wyceniać min. 50% drożej niż średnia rynkowa).
- Wyceny ogólne, często „szacowane „liczone” na podstawie niepełnego projektu. To bardzo częsta praktyka na rynku. Takie wyceny najczęściej rozczarowują podczas realizacji budowy. (Przykład z budowy wzięty: Wykonawca (jako powód znacznej zmiany ceny) powołał się, że w momencie przygotowania wyceny, nie miał kompletnego projektu).
- Warto również zwrócić uwagę na : czystość na budowie, zabezpieczenie placu budowy (ogrodzenie działki), przygotowanie przed budową tj. prąd, woda, utwardzony wjazd na działkę – brak tych rzeczy bywa powodem sporych opóźnień na budowie.
Powyżej przedstawiliśmy tylko niektóre sytuacje, w wyniku których Inwestorzy przepłacają na swojej budowie. Słabe przygotowanie w metodzie gospodarczej niesie za sobą spore ryzyko błędów, niedomówień, wysokich cen i kosztów dodatkowych. W budowie z naszą firmą gwarantujemy stałą cenę, pełny i jasno opisany zakres współpracy. Jesteśmy dumni, że udało nam się tak zoptymalizować proces budowy, że oferujemy nasze usługi poniżej cen budowy metodą gospodarczą. Ale nasze ceny to nie tylko optymalizacja projektu czy procesu budowy. Na dobrą cenę ma wpływ również powtarzalność budowy. Dzięki niej uzyskaliśmy:
- dobre ceny robocizny (prosty , powtarzalny i przewidywalny proces budowy ogranicza koszt ekip),
- duże rabaty materiałowe,
- minimalizacja liczby błędów, pomyłek ekipy, przeróbek a tym samym strat materiałowych
- krótkie terminy realizacji – a czas (zarówno ekip, kierownika budowy jak i koordynatora) to pieniądz
Po więcej szczegółów zapraszamy na stronę www.domekonomiczny.pl
Jeżeli mimo wszystko zdecydujesz się na budowę metodą gospodarczą, wejdź na nasz podcast i zobacz jak dobrze się do tego przygotować: https://www.youtube.com/watch?v=GOwBwdum32A&t=5s