Poniżej lista sytuacji, które powtarzają się na budowie. Jeżeli godzisz się na poniższe, musisz liczyć się z konsekwencjami, które mogą z nich wyniknąć:
- Brak umowy – brak gwarancji.
- Powierzchownie ustalony zakres współpracy, czasami dosłownie w kilku zdaniach długopisem “na kolanie”- brak pewności, co do zakresu, a więc i ceny, czego konsekwencją są liczne koszty dodatkowe.
- Brak przygotowania budowy przed startem- ciągłe pytania i ustalenia w trakcie realizacji budowy zajmują dużo więcej czasu niż “hurtowy” plan na jej początku. Brak przygotowania, to w konsekwencji strata czasu i ciągłe nerwy.
- Decyzja o zakupie projektu na podstawie szacowanych kosztów realizacji ze strony biura projektowego- najczęściej szacowane koszty budowy są zaniżone przez biura projektowe (prawdopodobnie, żeby zachęcić klienta do zakupu projektu). Często trzeba liczyć się z rozbieżnościami rzędu 30/ 50, a czasami 100%!
- Budowa na podstawie niekompletnego projektu. Zdarza się, że architekci nie dostarczają wraz z projektem niektórych elementów konstrukcyjnych tłumacząc, że “dobry wykonawca będzie wiedział, jak wykonać zbrojenie klatki schodowej lub wieńca”. Nierozważny wykonawca wykona te elementy bez projektu na podstawie swojego doświadczenia lub innych podobnych projektów- prawdopodobnie będzie dobrze, ale pamiętaj, że cała odpowiedzialność w takiej sytuacji przechodzi na ciebie.
- Wykonawca wykonuje prace zamienne bez projektu- jako inwestor nie powinieneś się na to godzić, chyba że zmiany są drobne, kosmetyczne. Jeżeli nie masz pewności, zapytaj swojego kierownika budowy. Jeżeli nie jesteś pewien kierownika budowy, zmień go lub poproś o wpis zmian do dziennika budowy. Jeżeli nie będzie chciał tego zrobić, masz gotową odpowiedź.
- Słaby, niekompletny plan- jest to furtka do nadużyć ze strony wykonawcy. Może on powoływać się, że nie przyjął do wyliczeń pewnych elementów.
- Ciągle powtarzające się “zdarzenia losowe” tj. wypadki, choroby, pogrzeby. Upewnij się, czy masz do czynienia z uczciwym wykonawcą. Jeżeli pewne sytuacje powtarzają się zbyt często, warto rozważyć zmianę firmy, jeżeli nie chcesz doprowadzić do dużych opóźnień na budowie.
- Niewystarczająca kontrola kierownika budowy, brak zachowania minimalnej liczby odbiorów– pewne etapy budowy muszą być odbierane w konkretnym czasie. Jeżeli przegapimy ten moment, pewne usterki będą bardzo trudne i kosztowne lub niemożliwe do poprawy na kolejnych etapach.
- Kierownik budowy jest przedstawicielem wykonawcy- musisz się liczyć z brakiem kontroli i akceptowaniem lub tuszowaniem pewnych błędów i usterek.
- Kierownik budowy poprzez zaufanie lub znajomość z ekipą ma taką pewność, co do ich prac, że rezygnuje z odbiorów na budowie.
- Wykonawca nie informuje o odbiorach poszczególnych etapów, nie odbiera elementów robót ulegających zakryciu oraz innych kluczowych etapów- w takiej sytuacji istnieje duże ryzyko błędów i usterek, których nie będzie możliwości poprawić w odpowiednim czasie- przygotuj załącznik dla wykonawcy z minimalną liczbą odbiorów.
- Podpisanie słabej lub jednostronnej (na korzyść wykonawcy) umowy – w przypadku konieczności rozwiązania umowy, wykonawca nie chce się na to zgodzić strasząc prawnikami, karami umownymi lub innymi konsekwencjami w przypadku odstąpienia do umowy (uważaj na dużych wykonawców, którzy, w obliczu problemu zamiast próbować dogadać się z inwestorem, często stosują takie zagrania)
- Zmiany podczas realizacji budowy są przekazywane ustnie, na różnych kartkach i w różnych załącznikach nie będąc uwzględnione w projekcie- w sytuacji spornej trudno będzie znaleźć winnego. W sytuacji “słowo przeciwko słowu” najczęściej przegrywa inwestor.
- Brak adaptacji projektu do warunków gruntowych (przez architekta adaptującego projekt)- jeżeli nie dostarczysz badań gruntowych, musisz liczyć się, że ryzyko związane z nietypowym osiadaniem budynku przechodzi na ciebie.
- Pozlecanie prac przez głównego wykonawcę przypadkowym ekipom. Często praktykowany przypadek w przypadku większych generalnych wykonawców. Warto zapytać swojego wykonawcę, z kim zamierza współpracować. Czy ma komplet sprawdzonych ekip (z którymi wcześniej współpracował). Nie musisz się upewniać i liczyć na dobrą umowę. Ale czy nie lepiej zapobiegać problemom?
- Ustne ustalenia- istnieje duże ryzyko, że któraś ze stron zapomni, na co się umówiła. Jeżeli z jakiś powodów nie chcesz lub nie możesz podpisać z wykonawcą umowy, przejrzyj z nim załącznik dotyczący zakresu pracy i jego odpowiedzialności na budowie- możesz wysłać takie ustalenia również drogą mailową. Jeżeli chcesz skorzystać ze sprawdzonych checklist, zaloguj się na www.domplaner.pl i pobierz listę ustaleń interesującego cię etapu.
- Wykonawca dziwi się, że inwestor nie zrozumiał założeń oferty lub sposobu wykonywania przez niego prac, przecież “ tak się zawsze robi” lub “ wszyscy tak robią”- jeżeli zostawić kwestię planowania i zakresu wykonawcy, istnieje duże ryzyko, że na którymś etapie tak właśnie się stanie. Możesz do tego nie dopuścić, zobacz artykuł szczegółowy plan etapu.
- Wykonawca używa materiałów bez certyfikatów- jeżeli wykonawca zajmuje się zakupem materiałów, należy z nim porozmawiać i upewnić się, że najważniejsze materiały (typu: stal, cegła, beton, kominy, pokrycie dachowe, okna) będą zakupione wraz z certyfikatami, które warto odebrać po zakończonej budowie.
- Wykonawca nie odbiera telefonu i nie zjawia się na budowie- wiarygodność wykonawcy warto ustalić podczas jego rekrutacji, przed podpisaniem z nim umowy. Szczegóły związane z rekrutacją możesz zobaczyć w artykule rekrutacja dobrej ekipy.
- Wykonawca bierze zaliczkę i nie ma z nim kontaktu- warto przewidzieć w umowie wpłatę zaliczki po rozpoczęciu prac budowlanych. Uczciwy wykonawca nie powinien mieć z tym problemu.
- Wykonawca robi zastrzeżenia wyceny w stosunku do projektu- sprawdź to. Zdarza się, że wykonawcy wyceniają określoną liczbę metrów dachu, tynku, posadzki, poddasza lub elewacji. Analizowaliśmy oferty, w których wykonawcom zdarzyło się wycenić połowę dachu. Warto upewnić się, w tym przejrzeć ofertę wykonawcy, czy nie zauważysz w niej zastrzeżeń.