Istnieje kilka sposobów na szczegółową wycenę:
Przez generalnego wykonawcę. Jest to z pewnością najdroższa forma realizacji. Jak wygląda proces przygotowania wyceny ? Wycena powstaje w oparciu o cenę za m2 oraz rodzaj budynku. Co to oznacza ? Nikt nie liczy i nie analizuje projektu tylko podaje pewne założenia z odpowiednią marżą na “niedoszacowanie ceny”. Nie ma nic złego w tym rodzaju wyceny oprócz tego, że prawdopodobnie zapłacisz więcej niż średnie ceny rynkowe. Uważaj też na najtańsze oferty. Niektórzy generalni wykonawcy są nieuczciwi i celowo je zaniżają. Kieruj się zasadą, że czym niższa cena tym więcej wysiłku włóż w:
- sprawdzenie oferty (zacznij od artykułu pełen obraz budowy)
- dokładne zaplanowanie szczegółów (zobacz artykuł checklista)
- umowę, która zabezpieczy twoje interesy (zobacz artykuł umowa )
- kontrolę techniczną poszczególnych etapów (zobacz artykuł kierownik budowy)
Oczywiście zachęcam cię do kontroli powyższych punktów niezależnie od ceny oraz poleceń.
- Wycena przez ekipę. Często pozornie wychodzi najtaniej. Dlaczego ? Ekipa wycenia tylko robociznę a cenę materiału szacuje. W takiej sytuacji zazwyczaj zaniża się cenę materiałów lub nie uwzględnia wszystkich, budowa dla klienta wychodzi “taniej” a więc łatwiej się z nim “dogadać”. Zasada jest prosta. Jeżeli ktoś szacuje cenę to jej nie gwarantuje. Nie wierz, że ekipa zrobi to wiarygodnie. Po pierwsze najczęściej nie potrafią tego wiarygodnie zrobić po drugie nie mają na to czasu. Jeżeli mimo wszystko idziesz w tym kierunku porozmawiaj z ekipą na temat gwarancji ceny materiałów. Ekipa z pewnością się na to nie zgodzi, w takiej sytuacji poproś o widełki lub procentowy bufor ewentualnego niedoszacowania materiałów. Jeżeli usłyszysz argument, że ceny materiałów jednostkowo mogą się zmienić poproś o zestawienie materiałów z przyjętymi cenami – dzięki temu zweryfikujesz realne ceny ale przede wszystkim intencje takiej ekipy. Pamiętaj, żeby dążyć do wiarygodnego określenia ceny i ilości materiałów. Niektóre ekipy wykonują prace z materiałem, jak na przykład : posadzki, tynki, elektryka, okna, dach – w tej sytuacji sprawa wydaje się prostsza aczkolwiek, żeby korzystnie ustalić cenę musisz znać jednostki rozliczeniowe poszczególnych etapów oraz metodologię liczenia punktów.
- Wycena przez zewnętrzną firmę. Przydaje się szczególnie w sytuacji kiedy chcesz poznać realne koszty budowy i nie chcesz przepłacać. Ważne, żeby wycena była przygotowana w oparciu o jednostki rozliczeniowe w jakich rozliczają się poszczególne ekipy. Uważaj na wyceny wg tak zwanych KNR-ów jest to metodologia wyceny stosowana przy dużych inwestycjach natomiast jest niepraktyczna w przypadku rozliczania się z ekipami, które zajmują się realizacją domów jednorodzinnych. Czym charakteryzuje się szczegółowa wycena ? Projekt jest analizowany i dokładnie przeliczany albo przez kosztorysanta albo przez poszczególne ekipy (w szczególności dach i okna). Dzięki takiej wycenie nie trzeba założyć marży “na wszelki wypadek” i przekładać jej (tak jak to jest w przypadku generalnego wykonawcy) na klienta. Taka wycena rozbita jest w stanie deweloperskim rozbita jest na ok. 20 etapów płatności oraz szczegółowo określa co jest a co nie jest wliczone w zakres wyceny. Dzięki temu możesz policzyć wiarygodnie cały budżet budowy.
Niezależnie od sposobu, dobrze jest poznać szczegółowy zakres wyceny. Teoretycznie najmniej niedomówień będzie w metodzie z generalnym wykonawcą. Są oczywiście wady tej metody, takie jak np. wyliczenie ceny “z palca” , duża marża na niedomówienia Jeżeli jednak wycena i sposób wyliczeń są dla ciebie odpowiednie, możesz ominąć prace związane z kosztorysem szczegółowym.
Uniwersalne wskazówki:
- jeżeli planujesz budowę od początku i chcesz oszacować koszty całej budowy upewnij się, co do zakresu wyceny . Zacznij od obrazu budowy
- przed rozpoczęciem etapu omów szczegółowo zakres prac. Pamiętaj, że niedomówienia kosztują dużo pieniędzy i nerwów. Jeżeli chcesz ich uniknąć zobacz artykuł checklista
- zweryfikuj firmę, z którą chcesz podjąć współpracę. Więcej w artykule wybór ekipy – polecenia to nie wszystko
zadbaj o prawidłową kontrolę techniczną budowy. Więcej w artykule rzetelny kierownik budowy
Dodatkowe wskazówki przy metodzie gospodarczej:
- jeżeli nie zlecisz wykonania kosztorysu firmie zewnętrznej, dobrze policz materiały. Jeżeli opierasz się na wyliczeniach ekipy lub hurtowni zapytaj jaką masz gwarancję wyliczonych ilości lub jaki bufor przyjąć na teoretyczne niedoszacowanie ilości
- jeżeli ktoś gwarantuje ci, że zamówiona ilość materiału na pewno wystarczy to zapytaj ile mniej więcej go zostanie na placu i kto zajmie się jego zwrotem
- jeżeli ktoś gwarantuje ci, że na tyle dokładnie policzył ilość materiałów, że ani go nie zostanie ani nie braknie to uważaj na taką ekipę. Najprawdopodobniej liczy z nadwyżką, którą zagospodaruje na inne budowy
- jeżeli będziesz samodzielnie zamawiać materiały, lub będziesz oddzielnie za nie płacić (na przykład bezpośrednio do hurtowni) istnieje spore ryzyko kradzieży. Zobacz jak tego uniknąć w artykule jak nie dać się okraść na budowie
- ustal jednostki rozliczeniowe, tak zwaną “metodologię wyceny” Różni wykonawcy mają różne sposoby wyliczeń punktów lub metrów. Zweryfikuj to jeszcze przed rozpoczęciem współpracy. Mówi się, że na budowie “punkt, punktowi nie równy”. Co z tego jeżeli dostaniesz “dobrą cenę” za punkt hydrauliczny jeżeli na końcu dowiesz się, że ciepła woda + zimna woda + odpływ to razem 3 punkty. Jeżeli inni wykonawcy, który na pozór wydają się drożsi liczą to jako 1 punkt.
- nie umawiaj się z ekipą na cenę z punktu lub metra m2 jeżeli od początku nie znasz tych ilości i nie określisz dokładnie ceny za wykonanie. Na końcu zawsze wychodzi jakoś więcej punktów lub metrów, na końcu możesz dowiedzieć się, że ekipa liczy inaczej jednostki niż inni – a przecież “inwestor nie pytał” . Na końcu twoje możliwości negocjacyjne są dużo mniejsze. Ustalenie punktów z góry wychodzi zawsze taniej niż ustalenia “po robocie” . Poza tym jak ustalasz coś kompleksowo na początku, łatwiej będzie ustalić ci jakąś robotę “ przy okazji” lub “ w cenie”. Oczywiście trzeba mieć świadomość, że pewne punkty mogą dojść w trakcie realizacji (na przykład na twoje życzenie) – ale to normalne . Doliczysz je na koniec ale mając dobrze policzoną bazę różnice na końcu nie będą duże. Jeżeli wykonawca nie chce policzyć dokładnie jednostek przed rozpoczęciem robót powinno być dla ciebie ostrzeżenie