Współpraca z GW ma swoje plusy i minusy. Warto je poznać przed podjęciem ostatecznej decyzji.
Przy metodzie zleconej firma, czyli tzw. generalny wykonawca (GW), przejmuje obowiązki związane z zamawianiem materiałów i organizacją ekip budowlanych. Podpisujemy najczęściej jedną umowę. GW odpowiada za terminy, materiały oraz za zależności między poszczególnymi etapami. Nie musisz wyjaśniać, kto zawinił na jakim etapie, ani słuchać tłumaczeń typu: „to nie moja wina” czy „kto Panu to tak spartaczył?”.
W teorii tak to powinno wyglądać. Ale rzeczywistość często jest inna, dlatego warto pamiętać:
Sama umowa z GW (jedna firma realizująca cały projekt) nie gwarantują spokojnej budowy. Nadal mogą pojawić się niedomówienia, błędy czy dodatkowe koszty – i to niekiedy przekraczające 30% procent. Dlatego inwestor nie powinien zakładać, że obecność GW automatycznie rozwiąże wszystkie problemy.
Potencjalne wady takiej współpracy:
1. Wyższe koszty całkowite
Generalny wykonawca bierze na siebie całość koordynacji – i oczywiście dolicza za to marżę. Pytanie czy będzie ona adekwatna ?
- Marża może wynosić nawet ponad 50% całkowitych kosztów budowy.
- Często ceny materiałów oferowane przez wykonawcę są wyższe niż te, które można znaleźć samemu na rynku.
2. Mniejsza kontrola nad szczegółami
Oddając budowę w ręce generalnego wykonawcy, rezygnujesz z części decyzyjności:
- Harmonogram prac jest ustalany przez wykonawcę, a Ty masz ograniczony wpływ na jego zmianę.
- Wielu GW nie podaje szczegółów oferty podczas podpisywania umowy – pamiętaj, że w trakcie realizacji ciężko się negocjuje.
- Jakość niektórych prac może być niższa, jeśli firma oszczędza na podwykonawcach lub materiałach.
3. Ryzyko związane z wyborem niewłaściwej ekipy
Podpisując umowę z jednym podmiotem, uzależniasz cały projekt od jego kondycji finansowej i rzetelności.
- Nieuczciwy wykonawca może próbować zaniżać jakość materiałów, stosować tańsze zamienniki, aby zwiększyć swój zysk.
- Budując dom wg projektu indywidualnego, w tradycyjnej technologii – GW „ma na głowie” ponad 10 ekip. Koordynacja tylu ekip to bardzo trudne zadanie, nawet dla bardzo doświadczonych osób. Więcej o problemach we współpracy z ekipami w artykule.
- Trudniej jest kontrolować, kto faktycznie pracuje na budowie – generalny wykonawca może zmieniać ekipy według własnego uznania. W przypadku projektów indywidulanych ryzyka są dużo większe niż w przypadku gotowych projektów. Czytaj więcej.
4. Ryzyko przeciągania terminów
Mimo że w teorii generalny wykonawca powinien trzymać się harmonogramu, w praktyce:
- Opóźnienia w dostawach, choroby ekip czy błędy w organizacji mogą przesuwać termin oddania domu.
- Część umów zawiera klauzule pozwalające wykonawcy wydłużać terminy (warto to sprawdzić przed podpisaniem).
5. Trudności w rozliczeniach i egzekwowaniu poprawek
- Gdy coś pójdzie nie tak, nie masz bezpośredniego kontaktu z poszczególnymi ekipami.
- Proces napraw i poprawek może być długotrwały, bo wykonawca najpierw musi dogadać się z własnymi podwykonawcami.
- Spory dotyczące zakresu odpowiedzialności często ciągną się tygodniami, a w skrajnych przypadkach kończą w sądzie. Rzeczywistość nierzadko odbiega od obietnic składanych na początku współpracy. Budowa domu według projektu indywidualnego to skomplikowany i wymagający proces – dlatego tak często słyszymy o problemach na budowie. Nie zawsze wynika to ze złej woli wykonawcy – najczęściej to po prostu skala i złożoność całego przedsięwzięcia go przerastają. Więcej o całym procesie i na co zwrócić uwagę możesz sprawdzić w artykule.
Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze GW
Aby zminimalizować ryzyka, inwestor powinien zadbać o kilka kluczowych elementów:
- Niezależny kierownik budowy – jego rola jest nieoceniona przy kontroli jakości prac. Zobacz w artykule: Rzetelny kierownik budowy.
- Odpowiednia umowa – dobrze przygotowana umowa ogranicza ryzyko nieporozumień i dodatkowych kosztów. Więcej w artykule: Umowa z wykonawcą.
- Szczegółowy plan etapu – budowa składa się z wielu drobnych szczegółów, które mogą prowadzić do kosztownych niedomówień, jeśli nie są wcześniej zaplanowane. Więcej o szczegółowym planowaniu na checklistach możesz zobaczyć w artykule.
- Koordynator budowy – upewnij się, że GW przydzieli do Twojej budowy osobę odpowiedzialną za codzienną koordynację. W metodzie gospodarczej to Ty pełnisz rolę koordynatora, natomiast przy GW warto, aby ktoś z firmy nadzorował realizację wszystkich etapów.
- Protokoły jakości – sprawdź kwestie gwarancji oraz certyfikaty używanych materiałów
Na rynku istnieje też trzecia opcja – możesz zlecić samą koordynację budowy firmie zewnętrznej. Więcej o tym przeczytasz w artykule: Oszczędności, które przynosi koordynator budowy.
Jeżeli chcesz zbudować dom sprawnie, bez niepotrzebnych kosztów i stresu, polecamy nasze zoptymalizowane budowy: www.domekonomiczny.pl. Dzięki doświadczeniu zdobytemu przez ponad 15 lat oraz pasji do optymalizacji, stworzyliśmy domy zoptymalizowane kosztowo, które realizujemy kompleksowo, zapewniając przy tym wysoką jakość i bezpieczeństwo inwestycji.