Masz już działkę, sprawdziłeś możliwości jej zabudowy i wybrałeś projekt domu. Teraz czas przejść do kolejnego etapu, czyli przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę.
Wbrew pozorom zakup gotowego projektu nie oznacza jeszcze, że można złożyć go w urzędzie i rozpocząć budowę. Projekt trzeba dostosować do konkretnej działki, przygotować projekt zagospodarowania terenu, skompletować wymagane dokumenty i przejść przez postępowanie administracyjne.
Ile trwa cały proces? Jakie czynności trzeba wykonać, kto za nie odpowiada i kiedy można faktycznie rozpocząć budowę?
Poniżej przedstawiamy całą procedurę – od momentu wyboru projektu do rozpoczęcia robót budowlanych.
Ile trwa uzyskanie pozwolenia na budowę?
Na początku warto rozróżnić dwie kwestie: czas potrzebny na przygotowanie dokumentacji oraz czas, jaki urząd ma na rozpatrzenie wniosku.
Zgodnie z Prawem budowlanym organ administracji architektoniczno-budowlanej ma co do zasady 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Termin ten nie obejmuje jednak całego procesu przygotowania inwestycji. Zanim wniosek trafi do urzędu, trzeba wykonać szereg czynności, które również wymagają czasu.
W praktyce od rozpoczęcia przygotowania dokumentacji do uzyskania pozwolenia na budowę może minąć kilka miesięcy. Orientacyjnie warto zarezerwować na ten etap około 4–5 miesięcy. Nie jest to jednak termin gwarantowany. Wiele zależy od rodzaju projektu, zakresu niezbędnych opracowań, dostępności specjalistów i przebiegu postępowania administracyjnego.
1. Przekazanie projektu do adaptacji
Pierwszym krokiem po wyborze projektu domu jest przekazanie go projektantowi, który zajmie się jego adaptacją do warunków konkretnej działki.
Jeżeli wybrałeś projekt gotowy, musisz zakupić dokumentację u jego autora lub uprawnionego dystrybutora. Następnie przekazujesz ją projektantowi adaptującemu.
Projektant analizuje dokumentację i sprawdza, jakie zmiany należy wprowadzić, aby można było zrealizować budynek na wybranej nieruchomości.
Mogą to być między innymi:
- dostosowanie fundamentów do warunków gruntowych;
- zmiany konstrukcyjne wynikające z lokalnych warunków;
- dostosowanie rozwiązań instalacyjnych;
- zmiany w układzie pomieszczeń, jeśli są planowane;
- dostosowanie projektu do obowiązujących wymagań technicznych.
Warto pamiętać, że nie każdą zmianę można wprowadzić bez ograniczeń. Zakres modyfikacji powinien być uzgodniony z autorem projektu i projektantem adaptującym.
Jeżeli decydujesz się na projekt indywidualny, nie ma etapu zakupu i adaptacji gotowej dokumentacji. Projektant przygotowuje projekt od podstaw.
2. Zamówienie mapy do celów projektowych
Kolejnym krokiem jest przygotowanie mapy do celów projektowych.
Wykonuje ją uprawniony geodeta na podstawie dostępnych materiałów geodezyjnych oraz pomiarów terenowych.
Mapa jest niezbędna do opracowania projektu zagospodarowania działki lub terenu. Pokazuje między innymi:
- granice nieruchomości;
- istniejące budynki i obiekty;
- ukształtowanie terenu;
- istniejące uzbrojenie terenu;
- elementy zagospodarowania znajdujące się w sąsiedztwie.
Na podstawie mapy projektant może prawidłowo zaplanować lokalizację budynku, dojścia, dojazdy i pozostałe elementy zagospodarowania działki.
Nie należy mylić mapy do celów projektowych ze zwykłą mapą ewidencyjną lub zasadniczą. Musi być ona przygotowana przez geodetę z przeznaczeniem do celów projektowych.
Czas wykonania mapy zależy między innymi od dostępności materiałów geodezyjnych, zakresu pomiarów oraz obciążenia geodety.
3. Adaptacja projektu i przygotowanie projektu zagospodarowania działki
Kiedy projekt domu i mapa do celów projektowych są już dostępne, projektant może przygotować dokumentację dla konkretnej inwestycji.
Jednym z najważniejszych elementów jest projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT).
Dokument określa, w jaki sposób budynek zostanie usytuowany na nieruchomości. Uwzględnia między innymi:
- lokalizację projektowanego budynku;
- odległości od granic działki;
- dojścia i dojazdy;
- sposób odprowadzania ścieków i wód opadowych;
- planowane przyłącza i elementy infrastruktury;
- sposób zagospodarowania pozostałej części terenu.
Projektant musi uwzględnić zarówno wymagania wynikające z przepisów techniczno-budowlanych, jak i indywidualne warunki konkretnej inwestycji.
Na tym etapie mogą być potrzebne dodatkowe opracowania, na przykład dotyczące odwodnienia, warunków gruntowych lub rozwiązań komunikacyjnych.
4. Przygotowanie projektu architektoniczno-budowlanego
Kolejną częścią projektu budowlanego jest projekt architektoniczno-budowlany (PAB).
Określa on podstawowe rozwiązania dotyczące projektowanego budynku.
Zawiera między innymi:
- przeznaczenie i funkcję budynku;
- układ pomieszczeń;
- podstawowe parametry techniczne;
- formę architektoniczną;
- podstawowe rozwiązania konstrukcyjne;
- charakterystykę energetyczną;
- podstawowe rozwiązania materiałowe i techniczne.
To właśnie na tym etapie projekt domu zostaje dopracowany pod względem formalnym i technicznym.
Wszelkie zmiany warto przemyśleć odpowiednio wcześnie. Wprowadzanie kolejnych modyfikacji w trakcie przygotowywania dokumentacji może oznaczać konieczność ponownego opracowania jej części.
Warto również wiedzieć, że projekt budowlany składa się z trzech części:
- projektu zagospodarowania działki lub terenu (PZT);
- projektu architektoniczno-budowlanego (PAB);
- projektu technicznego (PT).
Projekt techniczny zawiera szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne, instalacyjne i techniczne. Co do zasady nie jest zatwierdzany przez urząd w ramach decyzji o pozwoleniu na budowę, ale musi być przygotowany przed rozpoczęciem robót budowlanych.
5. Dodatkowe opracowania i uzgodnienia
W zależności od charakterystyki inwestycji mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty, opinie i uzgodnienia.
Przykładowo:
- badania geotechniczne określające warunki gruntowo-wodne;
- dokumentacja dotycząca przyłączy mediów;
- uzgodnienia związane ze zjazdem z drogi;
- opinie i uzgodnienia branżowe;
- dodatkowe decyzje wymagane w szczególnych przypadkach.
Nie wszystkie te dokumenty są wymagane przy każdej budowie domu. Ich zakres zależy od konkretnej inwestycji.
Warto również pamiętać, że uzyskanie warunków technicznych przyłączenia mediów nie jest tym samym co wykonanie przyłączy. Samo wykonanie infrastruktury może nastąpić na innym etapie inwestycji.
Dobrze zaplanowana kolejność działań pozwala uniknąć sytuacji, w której projekt jest gotowy, ale brakuje dokumentu niezbędnego do złożenia kompletnego wniosku.
6. Skompletowanie dokumentacji i złożenie wniosku
Kiedy projekt i wymagane opracowania są gotowe, można przejść do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Właściwym organem jest zazwyczaj starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. W niektórych przypadkach właściwy może być wojewoda.
Do wniosku należy dołączyć przede wszystkim:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu;
- projekt architektoniczno-budowlany;
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- wymagane decyzje, opinie, uzgodnienia i pozwolenia;
- pełnomocnictwo, jeżeli inwestora reprezentuje inna osoba.
Wniosek można złożyć w urzędzie w formie papierowej lub elektronicznie, korzystając z dostępnych procedur.
Po przyjęciu dokumentów urząd sprawdza ich kompletność oraz zgodność projektu z obowiązującymi przepisami.
Jeżeli dokumentacja zawiera braki lub nieprawidłowości, urząd może wezwać inwestora do ich uzupełnienia lub usunięcia.
7. Ile czasu urząd ma na wydanie decyzji?
Zgodnie z Prawem budowlanym urząd ma co do zasady 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Termin ten liczony jest w ramach postępowania administracyjnego, a nie od momentu rozpoczęcia przygotowywania projektu.
Warto wiedzieć, że do ustawowego terminu nie wlicza się między innymi:
- okresów przewidzianych na wykonanie określonych czynności;
- okresów zawieszenia postępowania;
- opóźnień wynikających z winy inwestora;
- opóźnień spowodowanych przyczynami niezależnymi od organu.
Jeżeli urząd stwierdzi nieprawidłowości w dokumentacji, może wezwać inwestora do ich usunięcia w wyznaczonym terminie.
Dlatego kompletność i poprawność przygotowanego wniosku ma duże znaczenie dla sprawnego przebiegu procedury.
8. Kiedy pozwolenie na budowę staje się ostateczne?
Wydanie decyzji przez urząd nie zawsze oznacza, że można od razu rozpocząć budowę.
Co do zasady decyzja musi stać się ostateczna. Standardowy termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od doręczenia decyzji stronom postępowania.
Jeżeli żadna ze stron nie wniesie odwołania, decyzja może stać się ostateczna po upływie tego terminu.
Możliwe jest również wcześniejsze uzyskanie ostateczności, jeżeli wszystkie strony postępowania zrzekną się prawa do wniesienia odwołania.
Dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji można przejść do kolejnego etapu, czyli przygotowania rozpoczęcia robót budowlanych.
9. Co trzeba zrobić przed rozpoczęciem budowy?
Uzyskanie pozwolenia na budowę nie kończy wszystkich obowiązków inwestora.
Przed rozpoczęciem robót należy zadbać między innymi o:
Kierownika budowy
W przypadku budowy domu wymagającej pozwolenia na budowę należy ustanowić kierownika budowy posiadającego odpowiednie uprawnienia.
Projekt techniczny
Należy zapewnić sporządzenie projektu technicznego, który zawiera szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne, instalacyjne i techniczne.
Dziennik budowy
Należy zapewnić prowadzenie dziennika budowy zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Zawiadomienie o rozpoczęciu robót
Inwestor ma obowiązek zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót.
Przygotowanie terenu budowy
Trzeba zadbać o organizację placu budowy, jego zabezpieczenie i przygotowanie niezbędnej dokumentacji.
Dopiero po dopełnieniu wymaganych formalności można rozpocząć roboty budowlane.
10. Czy zawsze potrzebujesz pozwolenia na budowę?
Nie każda budowa domu wymaga uzyskania pozwolenia.
Prawo budowlane przewiduje również możliwość realizacji niektórych domów na podstawie zgłoszenia.
Dotyczy to między innymi określonych wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Istnieje także szczególna procedura dotycząca domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe inwestora, pod warunkiem spełnienia wymagań ustawowych.
Wybór właściwej procedury zależy od parametrów budynku, jego usytuowania, przeznaczenia i spełnienia warunków określonych w przepisach.
Dlatego przed rozpoczęciem formalności warto ustalić z projektantem, czy dana inwestycja wymaga pozwolenia, czy może być realizowana na podstawie zgłoszenia.
11. Ile czasu zarezerwować na przygotowanie inwestycji?
Planując budowę domu, nie należy zakładać, że od wyboru projektu do rozpoczęcia robót minie tylko 65 dni.
Trzeba uwzględnić wszystkie etapy:
- przekazanie projektu do adaptacji;
- wykonanie mapy do celów projektowych;
- przygotowanie projektu zagospodarowania działki;
- opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego;
- wykonanie dodatkowych opracowań i uzgodnień;
- złożenie wniosku i postępowanie administracyjne;
- uzyskanie ostateczności decyzji;
- przygotowanie dokumentów do rozpoczęcia budowy.
Przy typowej inwestycji warto orientacyjnie zarezerwować na ten proces około 4–5 miesięcy. W niektórych przypadkach uda się zakończyć go szybciej, w innych może potrwać znacznie dłużej.
Jeśli budujesz samodzielnie metodą gospodarczą, musisz pamiętać, że koordynacja tych działań spoczywa na Tobie. To Ty organizujesz współpracę z projektantem, geodetą i pozostałymi specjalistami, pilnujesz terminów i reagujesz na ewentualne wezwania urzędu.
Jeżeli korzystasz z generalnego wykonawcy, część formalności może zostać objęta zakresem jego usług. Warto jednak dokładnie sprawdzić, co obejmuje umowa i kto odpowiada za poszczególne czynności.
Podsumowanie
Uzyskanie pozwolenia na budowę to proces, który wymaga odpowiedniego przygotowania i koordynacji wielu działań.
Sam wniosek w urzędzie jest tylko jednym z etapów. Wcześniej trzeba przygotować mapę do celów projektowych, dostosować projekt do konkretnej działki, opracować dokumentację i skompletować wymagane uzgodnienia.
Dlatego planując budowę domu, warto uwzględnić kilka miesięcy na przejście przez wszystkie formalności.
Niezależnie od tego, czy zamierzasz budować z generalnym wykonawcą, czy samodzielnie metodą gospodarczą, dobra organizacja tego etapu pozwala ograniczyć ryzyko opóźnień i niepotrzebnych kosztów.
W Udanej Budowie przeprowadzamy naszych klientów również przez etap przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę. Dzięki temu nie muszą samodzielnie organizować wszystkich formalności związanych z przygotowaniem inwestycji.