Jednym z największych wyzwań podczas wyboru wykonawcy jest porównanie kilku otrzymanych ofert. Bardzo często Klienci pytają nas, jak właściwie ocenić, która oferta jest korzystniejsza i czy różnica w cenie rzeczywiście oznacza, że jedna firma jest droższa od drugiej.
Problem polega na tym, że w budownictwie dwie oferty bardzo rzadko obejmują dokładnie ten sam zakres prac. Na pierwszy rzut oka mogą wyglądać podobnie – dotyczą domu o tej samej powierzchni, obejmują stan deweloperski i mają zbliżony termin realizacji. Dopiero po dokładnym przeanalizowaniu okazuje się, że jedna z nich zawiera znacznie więcej prac, materiałów lub formalności niż druga.
Dlatego przed porównaniem cen warto odpowiedzieć sobie na jedno pytanie:
Czy na pewno porównuję ten sam zakres realizacji?
To właśnie zakres prac, a nie sama cena, decyduje o rzeczywistym koszcie budowy i pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w trakcie realizacji inwestycji.
Dlaczego tak trudno porównać oferty?
W przeciwieństwie do wielu innych branż, w budownictwie nie istnieje jeden standard określający, co dokładnie oznacza „stan deweloperski”. Każda firma może rozumieć go nieco inaczej.
Jedni wykonawcy uwzględniają w ofercie wszystkie formalności, dokumentację, nadzór i organizację budowy. Inni ograniczają się wyłącznie do robót budowlanych. Zdarza się również, że pewne elementy nie są ujęte w ofercie wcale lub pojawiają się dopiero na etapie realizacji jako dodatkowo płatne prace.
To właśnie dlatego porównanie wyłącznie ceny bardzo często prowadzi do błędnych wniosków.
Cena to nie wszystko
Wyobraźmy sobie dwie oferty.
Pierwsza opiewa na 650 000 zł, druga na 610 000 zł.
Na pierwszy rzut oka wybór wydaje się prosty. Jednak po dokładniejszym sprawdzeniu okazuje się, że tańsza oferta nie obejmuje badań geotechnicznych, mapy do celów projektowych, adaptacji projektu, kierownika budowy, części instalacji czy przygotowania dokumentacji do pozwolenia na budowę.
W efekcie inwestor i tak musi zlecić te prace osobno lub dopłacić za nie w trakcie realizacji. Ostateczny koszt obu inwestycji może być bardzo podobny, a czasami nawet wyższy niż w przypadku oferty, która początkowo wydawała się droższa.
Dlatego zawsze warto porównywać całkowity zakres odpowiedzialności wykonawcy, a nie tylko końcową kwotę na pierwszej stronie oferty.
Co powinna zawierać kompletna oferta?
Dobra oferta powinna jasno określać, za co odpowiada wykonawca i jakie prace zostały uwzględnione w cenie. Im bardziej szczegółowy opis, tym mniejsze ryzyko nieporozumień podczas budowy.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze obszary, które warto porównać.
1. Formalności i przygotowanie inwestycji
Budowa domu rozpoczyna się znacznie wcześniej niż pierwsze prace na działce. Warto sprawdzić, czy oferta obejmuje:
- mapę do celów projektowych,
- badania geotechniczne gruntu,
- uzyskanie warunków przyłączenia mediów,
- projekt domu wraz z adaptacją,
- przygotowanie kompletnej dokumentacji do pozwolenia na budowę,
- koordynację formalności urzędowych,
- uzyskanie pozwolenia na budowę.
Jeżeli tych elementów nie ma w ofercie, warto zapytać, kto będzie odpowiedzialny za ich organizację i jaki będzie ich koszt.
2. Organizacja i prowadzenie budowy
To element, który często pozostaje niewidoczny dla inwestora, a ma ogromny wpływ na sprawny przebieg całej realizacji.
Warto sprawdzić, czy wykonawca zapewnia:
- przygotowanie zaplecza budowy,
- koordynację wszystkich prac,
- harmonogram realizacji,
- kierownika budowy przez cały okres inwestycji,
- bieżący nadzór nad realizacją.
3. Konstrukcja i standard wykonania
Oferty mogą różnić się nie tylko zakresem, ale również jakością zastosowanych rozwiązań.
Warto porównać między innymi:
- rodzaj fundamentów,
- sposób wykonania izolacji,
- technologię ścian,
- konstrukcję i ocieplenie dachu,
- rodzaj stolarki okiennej,
- standard drzwi zewnętrznych,
- sposób wykonania elewacji.
Sama informacja „stan deweloperski” nie mówi jeszcze nic o jakości zastosowanych materiałów.
4. Instalacje
Instalacje stanowią znaczną część kosztów budowy, dlatego warto dokładnie sprawdzić, co znajduje się w ofercie.
Powinna ona jasno określać, czy obejmuje między innymi:
- instalację elektryczną,
- instalację wodno-kanalizacyjną,
- instalację centralnego ogrzewania,
- ogrzewanie podłogowe,
- źródło ciepła,
- przygotowanie wszystkich instalacji do montażu wyposażenia.
5. Zakres stanu deweloperskiego
Również tutaj mogą występować znaczące różnice.
Warto upewnić się, czy oferta obejmuje:
- wykonanie wylewek,
- przygotowanie ścian do malowania,
- malowanie ścian,
- przygotowanie wszystkich instalacji do dalszych prac wykończeniowych.
O co warto zapytać wykonawcę?
Niezależnie od tego, którą firmę wybierzesz, warto poprosić o odpowiedzi na kilka prostych pytań:
- Czy zakres prac jest szczegółowo opisany?
- Czy wiadomo dokładnie, co znajduje się w cenie?
- Jakie elementy nie są objęte ofertą?
- Jakie materiały zostały przyjęte do wyceny?
- Czy cena obejmuje wszystkie formalności?
- Czy uwzględniono wszystkie instalacje?
- Kto odpowiada za organizację budowy?
- Jakie sytuacje mogą powodować dodatkowe koszty?
- Jak wygląda procedura wprowadzania zmian podczas realizacji?
- Czy cena jest gwarantowana? Jeśli tak – na jakich zasadach?
Profesjonalny wykonawca nie powinien mieć problemu z udzieleniem jednoznacznych odpowiedzi.
Nasze podejście
Od początku działalności wychodzimy z założenia, że dobra oferta powinna być przede wszystkim przejrzysta.
Dlatego bardzo dokładnie opisujemy nie tylko to, co znajduje się w zakresie realizacji, ale również to, czego oferta nie obejmuje. Zależy nam na tym, aby jeszcze przed podpisaniem umowy obie strony dokładnie wiedziały, za co odpowiadamy i jakie są zasady współpracy.
W standardzie naszej oferty Klient otrzymuje kompleksową realizację inwestycji – od przygotowania dokumentacji i uzyskania pozwolenia na budowę, przez organizację całego procesu budowlanego, aż po wykonanie domu w stanie deweloperskim.
Nie robimy tego dlatego, aby nasza oferta wyglądała na bardziej rozbudowaną. Robimy to po to, aby ograniczyć ryzyko nieporozumień oraz dodatkowych kosztów pojawiających się w trakcie realizacji inwestycji.
Przygotowaliśmy checklistę porównania ofert
Samo przeczytanie oferty często nie wystarcza, aby wychwycić wszystkie różnice pomiędzy wykonawcami. Dlatego przygotowaliśmy szczegółową checklistę, która pomoże porównać poszczególne oferty punkt po punkcie.
Możesz wykorzystać ją podczas rozmów z dowolną firmą budowlaną. Dzięki temu łatwiej sprawdzisz, czy porównujesz oferty o tym samym zakresie, a nie jedynie ich końcową cenę.
Mamy nadzieję, że przygotowana lista ułatwi Ci podjęcie świadomej decyzji i pozwoli wybrać wykonawcę nie tylko na podstawie ceny, ale przede wszystkim zakresu odpowiedzialności, jakości przygotowanej oferty i przewidywalności całej inwestycji. W razie zainteresowania taką checklistą napisz do nas na lukasz@udababudowa.pl