Niektórzy mówią, że wystarczy projekt i dobra umowa z wykonawcą. Inni uważają, że sukces budowy zależy od dobrej ekipy i szczegółowej kontroli przez kierownika budowy. Jeszcze inni wierzą, że generalny wykonawca rozwiąże ich problemy, ponieważ weźmie całą organizację na siebie. Jednak w trakcie realizacji budowy, oczekiwania i wyobrażenia często zderzają się z rzeczywistością. W tym artykule skupimy się na kilku negatywnych aspektach, które powtarzają się na budowie. Warto zwrócić na nie uwagę przy planowaniu swojej budowy oraz rekrutacji ekipy. Cała budowa składa się z około 15 etapów, najczęściej realizowanych przez wyspecjalizowane ekipy budowlane. Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z ekipami, czy generalnym wykonawcą, pewne sytuacje nagminnie się powtarzają:
- Pewne elementy budowy można wykonać na kilka sposobów. Teoretycznie każdy z nich jest dobry. Natomiast jest to wykorzystywane przez wykonawców, którzy nie konsultują swoich rozwiązań ani z inwestorem, ani z kierownikiem budowy. Tłumaczą często, że jest to zgodne z praktyką budowlaną- ale trudno jest dochodzić prawdy, jeżeli zdania są podzielone i rozmawiamy o pewnych elementach po ich wykonaniu, kiedy jest zbyt późno na poprawki lub są one kosztowne. Właśnie w tym celu stworzyliśmy checklisty, dzięki którym nie musimy przystępować do budowy w ciemno. Nie musimy zastanawiać się, co się wydarzy: czy wykonawca będzie rozmawiał i ustalał niejasności projektowe z tobą lub kierownikiem budowy, czy zrobi to po swojemu? Czy będzie, czy nie będzie informował o odstępstwach od projektu? Więcej o tym, jak wygląda i co daje kompletna checklista zobacz w kolejnym artykule checklista.
- Budowa w oparciu o projekt, bez analizy pod kątem błędów projektowych. Projekty, zarówno gotowe, jak i indywidualne, są często niekompletne oraz posiadają szereg błędów. Wykonawcy rzadko dokładnie analizują projekty, przez co realizują budowy zgodnie z projektem, ale błędnie. Po fakcie trudno jest znaleźć winnego zaistniałej sytuacji. Trudno winić wykonawcę, że “nie pomyślał”, a próba obciążenia go konsekwencjami najczęściej nie przynosi zakładanych rezultatów, “no bo przecież to wina architekta”. Architekt może mieć inne zdanie i nie uznać swojego błędu. Zazwyczaj każdy ma swoje argumenty, a prawda nie jest taka oczywista, jak to się na początku wydaje. Najczęściej kończy się na frustracji inwestora, który najczęściej sam ponosi konsekwencje cudzych błędów. Niektórzy wierzą, że wyegzekwują coś sądownie, ale po chwili namysłu i naradzie z prawnikiem uznają, że nie warto … No bo sprawa będzie się za długo ciągnąć i nie wiadomo, jak się skończy.
Co jeszcze mówią inwestorzy po zakończonej budowie?
- Nie ma spójnych standardów i narzędzi kontroli wykonawców
- Mimo wieloletniego doświadczenia firm, budowa jest zdezorganizowana i opiera się na przypadkowości. To powoduje narastające błędy i wiele przeróbek na kolejnych etapach
- Brak omówionych szczegółów i zakresu działania prowadzi do powstania kosztów dodatkowych
- Przez brak planu jest mnóstwo decyzji do podjęcia w trakcie realizacji. Często decyzje trzeba podjąć w ostatniej chwili, bez czasu na zastanowienie
- Trudno dogadać się z ekipą, nie można ufać temu, co mówią, ponieważ często bywają niespójni i często zmieniają zdanie
- Kierownik budowy nie angażuje się w kontrolę etapów, dzięki którym można by uniknąć wiele przeróbek i kosztów dodatkowych na kolejnych etapach budowy
Dobra wola i uczciwość wykonawcy są często niewystarczające na budowie. Niezaplanowana budowa jest często opóźniona i droższa niż to zakładał budżet początkowy. Wiąże się to ze stresem i nerwami na budowie. Aby to wykluczyć, warto przejąć lub nadzorować kwestie planowania. Dowiedz się o tym więcej w kolejnym artykule korzyści z zaplanowanej budowy.