Wyceny najczęściej realizujemy od ogółu do szczegółu, w kolejności:
- Kosztorys ogólny, orientacyjny (można go pominąć i przejść od razu do kosztorysu szczegółowego)
- Kosztorys szczegółowy, przedmiar robót
- Szczegółowy plan etapu
- Obmiar robót
Obmiar robót wykonujemy po zakończeniu prac nad danym etapem, w celu jego rozliczenia. Pewnych elementów nie da się przewidzieć ani policzyć z projektu, nawet przy najlepszym planowaniu i kosztorysie. Chodzi tu przede wszystkim o etapy stanu deweloperskiego, takie jak: elewacja, tynki, instalacje, posadzki czy poddasze. Dla przykładu instalacje wymagają wizyty elektryka i hydraulika na budowie celem omówienia i zaznaczenia wszystkich punktów na ścianach wybudowanego w stanie surowym domu. Możemy zrobić pewne założenia (na przykład projektowe), ale konkretną ilość punktów poznamy dopiero po wizycie na budowie. Dobrą praktyką są spotkania na budowie (z brygadzistami etapów) celem ustalenia pewnych szczegółów, które ciężko omówić wyłącznie na podstawie projektu. Na tych spotkaniach brygadziści etapów często doradzają pewne (lepsze) rozwiązania, których nie byliście w stanie zauważyć wyłącznie na podstawie projektu (dodatkowo projekty zawierają również błędy – nie wszystkie z nich uda się “wykryć” na etapie analizy projektu). Możesz oczywiście przyjąć, że nie zrobisz żadnych zmian w stosunku do początkowych ustaleń, ale takie sytuacje bardzo rzadko mają miejsce w praktyce.
Przyjmij budżet zapasowy dla poszczególnych etapów:
- SSO (prace murarskie) – 5%
- Dach (więźba i pokrycie dachowe) – 1-2%
- Okna i drzwi – brak dopłat
- Instalacja elektryczna i hydrauliczna 5-10%
- Posadzki 1-2 %
- Tynki wewnętrzne 5-10%
- Elewacja 10-15%
- Poddasze 5-10%
Możesz uśrednić budżet zapasowy na poziomie ok. 5% dla całej budowy. Weź pod uwagę, że jest to niewielki bufor, możliwy do utrzymania pod warunkiem, że wcześniej porządnie wykonasz poprzednie kroki.