Kierownik budowy jest jedną z najważniejszych osób na Twojej budowie – to on odpowiada za prawidłową realizację projektu, bezpieczeństwo na budowie i prowadzenie dokumentacji. Wiele osób zastanawia się jednak, jakie ma uprawnienia w zakresie wprowadzania zmian w projekcie budowlanym.
Czy może przesunąć ścianę działową? Czy może zmienić materiały wykończeniowe? Czy może „dorysować” okno w projekcie? Odpowiedź na te pytania jest kluczowa, bo błędnie wprowadzone zmiany mogą skończyć się problemami z odbiorem budynku i dodatkowymi kosztami.
W tym artykule wyjaśniamy, co kierownik budowy może wprowadzić samodzielnie, a co wymaga zmiany pozwolenia na budowę i projektu zamiennego.
Zakres uprawnień kierownika budowy
Kierownik budowy może wprowadzać tzw. zmiany nieistotne, które:
- nie wymagają zmiany pozwolenia na budowę,
- nie naruszają podstawowych parametrów budynku,
- nie pogarszają bezpieczeństwa użytkowania.
Takie zmiany są stosunkowo drobne i dotyczą zazwyczaj materiałów, estetyki lub lokalizacji niektórych elementów.
Przykłady zmian nieistotnych
Zmiany nieistotne to modyfikacje, które nie wpływają na konstrukcję ani parametry techniczne budynku. Kierownik budowy może wprowadzić je samodzielnie, ale musi je wpisać do dziennika budowy, a projektant powinien je uwzględnić w projekcie powykonawczym.
Najczęściej spotykane przykłady:
- Zmiana materiałów wykończeniowych
- rodzaj pokrycia dachowego,
- materiał elewacji,
- płytki w łazience, podłogi.
- Zmiana lokalizacji punktów instalacyjnych
- przesunięcie gniazdek elektrycznych,
- zmiana miejsca opraw oświetleniowych,
- przesunięcie wylotów wentylacyjnych,
- o ile nie wpływa to na konstrukcję budynku.
- Drobne korekty w układzie pomieszczeń
- przesunięcie ścian działowych (niekonstrukcyjnych),
- zmiana szerokości drzwi wewnętrznych,
- drobne korekty układu funkcjonalnego.
- Elementy estetyczne
- zmiana koloru elewacji,
- wybór innego rodzaju balustrad,
- modyfikacja wykończenia tarasu.
- Niewielkie przesunięcia otworów okiennych lub drzwiowych
- pod warunkiem, że nie wpływa to na konstrukcję ani parametry przeciwpożarowe.
Kiedy zmiana wymaga zmiany pozwolenia na budowę
Nie wszystkie modyfikacje można uznać za nieistotne. Zmiany istotne wymagają przygotowania projektu zamiennego i uzyskania akceptacji urzędu.
Do zmian istotnych zaliczamy:
- Zmiany parametrów budynku, takie jak:
- kubatura,
- powierzchnia zabudowy (powyżej 5%),
- wysokość, długość lub szerokość (powyżej 2%),
- liczba kondygnacji.
- Zmiana przeznaczenia obiektu lub jego części
np. zmiana garażu w pomieszczenie mieszkalne (co wymaga ocieplenia ścian i stropu oraz aktualizacji charakterystyki energetycznej budynku). - Zmiany, które naruszają miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
lub decyzję o warunkach zabudowy. - Zmiany wpływające na przepisy techniczno-budowlane, w tym:
- bezpieczeństwo pożarowe,
- warunki higieniczno-sanitarne,
- dostępność dla osób niepełnosprawnych.
- Zmiany wymagające nowych decyzji, pozwoleń lub uzgodnień, które były warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę.
- Zmiana źródła ciepła na takie, które opalane jest paliwem stałym (zamiast np. gazu czy pompy ciepła).
Przykład: dodanie okna
Jednym z najczęściej zadawanych pytań jest: czy kierownik budowy może samodzielnie wprowadzić dodatkowe okno?
Zazwyczaj nie. Dodanie okna jest traktowane jako istotne odstąpienie od projektu, ponieważ może wpływać na:
- wygląd elewacji,
- konstrukcję budynku,
- warunki higieniczno-sanitarne,
- ochronę przeciwpożarową,
- warunki użytkowania obiektu.
W takim przypadku konieczne jest:
- Sporządzenie projektu zamiennego (architekt/konstruktor),
- Akceptacja projektanta,
- Zgłoszenie zmiany do urzędu (przy budowie na pozwolenie),
- Czasem zgoda nadzoru budowlanego.
Wyjątek:
Jeżeli dodanie małego okna nie wpływa na konstrukcję i bezpieczeństwo, a projektant potwierdzi, że jest to zmiana nieistotna – kierownik budowy może wprowadzić ją w porozumieniu z projektantem. Wtedy:
- zmiana jest wpisana do dziennika budowy,
- zatwierdzona przez projektanta,
- ujęta w dokumentacji powykonawczej.
Obowiązek dokumentacji
Wszystkie zmiany – zarówno istotne, jak i nieistotne – muszą być odnotowane w dzienniku budowy.
- Zmiany nieistotne: wpis do dziennika budowy + aktualizacja projektu powykonawczego.
- Zmiany istotne: projekt zamienny + zatwierdzenie w starostwie + wpisy w dokumentacji.
Brak takiej dokumentacji może spowodować problemy podczas odbioru budynku.
Podsumowanie
Kierownik budowy ma dość szerokie uprawnienia, ale nie jest projektantem – jego zadaniem jest nadzorowanie realizacji, a nie samodzielne wprowadzanie istotnych zmian w projekcie.
- Może wprowadzać zmiany nieistotne – dotyczące materiałów, instalacji, ścian działowych, detali estetycznych.
- Nie może samodzielnie wprowadzać zmian istotnych – takich jak powiększenie budynku, zmiana jego przeznaczenia czy dodanie nowych okien, jeśli mają wpływ na konstrukcję i parametry techniczne.
Jeśli planujesz zmiany większe niż przesunięcie gniazdka czy koloru elewacji, zawsze skonsultuj się z projektantem i sprawdź, czy konieczny jest projekt zamienny. Dzięki temu unikniesz problemów przy odbiorze budynku i dodatkowych kosztów.
Art. 36a Prawa Budowlanego dotyczący istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu