Aby wiarygodnie określić cenę budowy należy przeanalizować projekt, określić materiały oraz policzyć wszystkie branże. Mimo małej wiarygodności szacowania ceny budowy domu (tak zwane “wstępne wyceny”), stanowi ona najczęściej spotykaną praktykę na rynku. Nie ma w tym nic złego, oprócz tego że różnice między taką wyceną a rzeczywistością mogą przekraczać 20-30%. Głównym tego powodem jest fakt, że na cenę budowy składa się wiele czynników bez których określenia i analizy nie da się określić ceny budowy domu. A są to między innymi:
- Zakres wyceny (tutaj pojawia się wiele rozbieżności dotyczących zakresu wyceny, pomiędzy wykonawcami. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o różnych zakresach wyceny oraz dużych rozbieżnościach między wykonawcami zobacz podcast: https://www.youtube.com/watch?v=MTBl9CV_TKw )
- Projekt konstrukcji . Projekty gotowe a czasami również indywidualne bywają przewymiarowane. Niestety nie widzimy tego na etapie szacowania kosztów. (Więcej w temacie, oraz możliwe optymalizacje kosztów w podcaście: https://www.youtube.com/watch?v=r2ZHqXL5eKI)
- Wybór materiałów oraz rozwiązań technologicznych. Na etapie wyceny pojawia się wiele pytań, m.in. fundament vs płyta fundamentowa, rodzaj materiału na ściany nośne, rodzaj pokrycia dachowego, rodzaj oraz funkcje okien, izolacje, instalacje, etc. .
- „Podejście’ do budowy”. To niewymierny element, ale ma znaczenie, jeżeli chodzi o koszty budowy. Zdarza się, że firmy nie liczą kosztów budowy z projektu a jedynie szacują koszty na podstawie stawki za m2. Ceny są również zawyżone ze względu na zakładanie budżetów zapasowych “na wszelki wypadek”. Takie podejście również podnosi wycenę.
Z powyższych powodów trudno jest wiarygodnie oszacować cenę budowy domu (bez jego analizy). Różnice pomiędzy ceną wstępną a liczoną z projektu mogą różnić się nawet o ponad 30%.
Dla celów orientacji (w poziomie kosztów) możemy przyjąć, że średnia cena budowy w 2024 wynosiła około 5000zł /m2. (Przy pewnych założeniach; wielkość pomiędzy 150 a 300m2, standardowe materiały, oraz zakres stanu deweloperskiego (sso, dach, okna, drzwi zewnętrzne, elewacja, instalacja elektryczna i hydrauliczna, tynki wewnętrzne, posadzki, ocieplenie poddasza / dachu).
Do wyliczeń powierzchni można przyjąć powierzchnię użytkową (do niej zaliczamy również powierzchnię garażu i kotłowni) Poddasze użytkowe – jego powierzchnia (ponad stropem żelbetonowym) liczy się wg norm:
- Do 1,4 m wysokości nie wlicza się do powierzchni użytkowej, od 1,4 m do 2,2 m – wlicza się 50% powierzchni użytkowej, powyżej 2,2 m – wlicza się 100% powierzchni lub
- powyżej 1,9 m powierzchnia liczona jest w całości.
Im bardziej standardowy jest dom, tym łatwiej oszacować jest cenę. Do elementów niestandardowych należą:
- Piwnice
- Dachy płaskie
- Duże przeszklenia
- Gzymsy, wykusze
- Żelbetonowe elementy tarasów i podcieni
- Elementy ozdobne elewacji: drewno, klinkier, płyty dekoracyjne
Cena 5000zł / m2 to cena średnia, co oznacza, że w przypadku zoptymalizowanego projektu można zejść z ceną budowy, a w przypadku domu skomplikowanego trzeba liczyć się z przekroczeniem średniej ceny. Najlepsze rezultaty, jeżeli chodzi o optymalizację kosztów budowy uzyskujemy, współpracując z architektem już na etapie projektowania. Możemy włączyć się doradczo w proces porównania oraz doboru materiałów, rozwiązań technologicznych czy też konsultacji związanych z projektem konstrukcji.
Jeżeli nie posiadasz jeszcze projektu lub chcesz dowiedzieć się więcej odnośnie szczegółowego zakresu stanu deweloperskiego zachęcamy do zapoznania się z jednym z naszych projektów, które znajdują się na stronie www.domekonomiczny.pl . Na naszej stronie posiadamy zoptymalizowane domy o powierzchni 55 , 70, 105 oraz 140m2. W przypadku jeżeli żaden z projektów nie przypadnie Wam do gustu możemy wprowadzić zmiany w zakresie ścian działowych lub zaprojektować nowy zoptymalizowany kosztowo projekt indywidualny.